Usufrutto e Nuda Proprietà: aggiornamenti.

Aggiornamento sul calcolo dell'Usufrutto e delle Nuda proprietà.
Con Decreto del Ministro dell`Economia e delle Finanze del 12.12.2013 pubblicato sulla G.U. n. 292 del 13.12.2013 e` stata disposta la riduzione del tasso legale dal 2,5% all` 1% con decorrenza dal 1* gennaio 2014. Di conseguenza sono stati aggiornati i coefficienti relativi al diritto di usufrutto che si applicheranno agli atti pubblici, alle scritture private autenticate e non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni aperte e alle donazioni fatte a partire dall‘ 1.1.2014. ( D.M. Economia e Finanze 23.12.2013 su G.U. 303 del 28.12.2013). Viene quindi aggiornato il prospetto dei coefficienti allegati al Testo Unico dell`Imposta di Registro ‐ D.P.R. 131/1986). Il Decreto fissa inoltre in 100 volte il multiplo da utilizzare nella determinazione della base imponibile per la costituzione di rendite e pensioni.
Tratterò in altri post il diritto di Usufrutto e della Nuda Proprietà.

Contratti compravendita e locazione: chiarimenti allegazione APE.

Chiarimenti su A.P.E.
Arriva un chiarimento su contratti di compravendita o locazione di immobili e l'obbligo di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica, detto APE. Il ministro della Giustizia ha infatti risposto a un’interrogazione parlamentare ribadendo quanto stabilito nel d.l. Destinazione Italia, e cioè che non allegare l’APE ai contratti di compravendita e affitto non produce più nullità del contratto stesso, ma comporta una sanzione pecuniaria, che come sappiamo può arrivare a 18 mila euro. La confusione era sorta con l'accavallarsi del decreto Destinazione Italia e della Legge di Stabilità, che sul punto davano disposizioni tra loro contraddittorie: il primo revocava la sanzione dell'annullamento del contratto, la seconda sembrava invece reintrodurla. Il decreto Destinazione Italia (commi 7 e 8 dell’art.1), stabilisce che i contratti di compravendita e affitto non accompagnati dall’ APE non possono più essere dichiarati nulli, come era stato invece stabilito dal decreto 63/2013, il cosiddetto DL Ecobonus, e introduce invece un sistema di multe. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione - recita il testo - è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 3.000 a Euro 18.000; la sanzione è da Euro 1.000 a Euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà Altro aspetto da sottolineare: nel testo del decreto non sono menzionati i contratti di trasferimento degli immobili a titolo gratuito. Differentemente da quanto richiesto prima dell'entrata in vigore del decreto, in caso di donazione decade dunque l’obbligo di allegare l’APE al contratto.

La nuova riforma del catasto.

La nuova riforma del catasto.
Con l'approvazione definitiva del disegno di legge sulla delega fiscale, cambia anche il catasto.
La riforma che presenta le maggiori difficoltà e nasconde numerose insidie è proprio quella del catasto, perché e proprio da li, dalle valutazioni catastali, che dipende il grosso peso delle imposte sugli immobili.
Cerchiamo allora di scoprirne le novità. Con il nuovo catasto cambia radicalmente il principio di calcolo delle rendite catastali, elemento essenziale per l'applicazione delle imposte. L'unità di attribuzione della rendita catastale finora è espressa in vani mentre, con la riforma, si passerà al metro quadrato di superficie.
Sarà necessario dividere il territorio in microzone e individuare immobili-tipo per applicare un procedimento di calcolo con presenza di variabili per ottenere il valore patrimoniale corretto.
Si prospettano tempi molto lunghi anche se si fa riferimento a immobili-campione, si dovrà comunque procedere ad una ricognizione delle 60 milioni di unità immobiliari presenti sul territorio.
Gli esperti affermano che occorreranno almeno cinque anni.
Si attendono adesso i decreti attuativi che determineranno nel dettaglio le procedure, le modalità ed i criteri per arrivare alla nuova rendita. 

Come leggere la Visura Catastale.

 Come leggere la Visura catastale.
La visura catastale è un documento che viene rilasciato dall'Agenzia del Territorio (Catasto) che identifica un bene immobile, fabbricato o terreno, di cui ho già parlato in un precedente post, La visura catastale, cos'è e come si ottiene.
Vediamo invece in questo post come si compone una visura catastale.
Sono presenti tre riquadri. Nel riquadro in alto ( Dati della richiesta ) vengono indicati gli estremi identificativi della richiesta: Comune e relativo codice catastale, Provincia, Foglio, Particella (o Mappale) e Subalterno (se presente). Sotto a "Dati della richiesta" viene anche indicato il tipo di Catasto (Fabbricati o Terreni) consultato. Nel riquadro centrale ( Unità immobiliare ) sono indicati i dati relativi all'immobile e si possono leggere per il Catasto Fabbricati: Numero : numerazione progressiva dei fabbricati elencati in visura; Sezione (se presente), Foglio , Particella (o Mappale) e Subalterno (se presente): dati che identificano in maniera univoca l'immobile e permettono di ritrovarlo sulle mappe; Zona Censuaria (se presente); Micro Zona (se presente); Categoria : identifica la destinazione d'uso dell'immobile. Per un elenco completo in formato PDF di tutte le categorie catastali, cliccate qui ; Classe : definisce la qualità dell'immobile nell'ambito di una specifica categoria catastale basandosi sul tipo di finiture e sulle caratteristiche dell'immobile ed altre variabili; Consistenza / Superficie Catastale : definiscono la dimensione dell'immobile misurata in vani, metri quadrati oppure metri cubi. L'utilizzo di un parametro di misura rispetto ad un altro dipende dalla categoria catastale; Rendita : è il valore utile per il calcolo della imposta sul reddito e quelle locali come l'Imposta Municipale Unica sugli Immobili (IMU); Dati derivanti da : in questo campo vengono annotate i riferimenti alle modifiche effettuate sull'immobile (frazionamenti, fusioni, nuovo accatastamento) oppure la data di inserimento dell'immobile nell'impianto meccanografico; Indirizzo : riporta l'indirizzo dell'immobile ed altre specifiche quali il piano (S1: piano interrato; T: piano terra; 1: piano primo), la scala, ecc... Annotazioni : riporta annotazioni di vario tipo, per esempio se il classamento è stato validato. Nel riquadro in basso ( Intestati ) sono indicati i dati relativi agli intestatari del bene immobile: Numero : numerazione progressiva degli intestatari elencati per l'immobile sopra menzionato; Dati anagrafici / Codice fiscale : nome, cognome, luogo e data di nascita e codice fiscale dell'intestatario; Diritti ed oneri reali : tipo di diritto (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, comproprietà, ecc...) e quota di godimento del diritto; Dati derivanti da : riporta i dati relativi all'ultimo cambiamento di proprietà del bene indicando il numero della voltura catastale e da che tipo di atto deriva (compravendita, successione, divisione, ecc...).