Nuda Proprietà.

Nuda Proprietà.
Nel 2012 c'è stato un incremento degli acquisti di immobili del 40% rispetto all’anno 2011, grazie ai contratti di compravendita con la nuda proprietà, nessuno stupore, visto che si tratta di una modalità che fa risparmiare e, in periodo di crisi economica soprattutto negli immobili, non è da trascurare.
Cos'è la Nuda Proprietà.
Ma vediamo che cos’è la nuda proprietà di un immobile? Rappresenta il valore venale dell'immobile, decurtato del valore dell’usufrutto, cioè del diritto di utilizzare il bene vita natural durante. Infatti, nella maggior parte dei casi l’usufrutto si estingue con la scomparsa dell’usufruttuario e l’acquisizione, da parte del nudo proprietario della piena proprietà, anche se non mancano casi di usufrutto a tempo predeterminato.
L’usufruttuario può quindi abitare, affittare o addirittura vendere l’usufrutto dell’immobile di cui fruisce.
Dal punto di vista legislativo, i diritti di nuda proprietà sono disciplinati dagli articoli del Codice Civile che vanno dal 978 al 1020.
Chi paga le spese?
Le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile sono a carico del nudo proprietario, mentre quelle di manutenzione ordinaria dell’usufruttuario, il quale è tenuto a mantenerlo in buono stato, senza modificarlo o danneggiarlo.Tuttavia le parti possono accordarsi diversamente in sede contrattuale.
Le imposte come l’Irpef e l’Imu sono invece a carico dell’usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la disponibilità del bene. Anche questo, quindi, può essere un motivo per cui risulta conveniente l’acquisto della nuda proprietà.
Come si calcola il prezzo'
Per calcolare il prezzo di vendita si parte dal valore stimato dell’immobile e si applica un coefficiente di riduzione che varia a seconda dell’età dell’usufruttuario. Tali coefficienti vengono periodicamente aggiornati dal Ministero delle Finanze, in base alle aspettative di vita in Italia, desunte dalle statistiche, e al tasso di interesse legale. ( vedi  : aggiornamenti usufrutto e nuda proprietà ).
Consiglio.
L’acquisto della nuda proprietà può rappresentare una soluzione vantaggiosa per chi non ha fretta di abitare la casa, ma vuole solo fare un investimento conveniente per il futuro, ad esempio un genitore che vuole acquistare per il figlio.

Usufrutto e Nuda Proprietà: aggiornamenti.

Aggiornamento sul calcolo dell'Usufrutto e delle Nuda proprietà.
Con Decreto del Ministro dell`Economia e delle Finanze del 12.12.2013 pubblicato sulla G.U. n. 292 del 13.12.2013 e` stata disposta la riduzione del tasso legale dal 2,5% all` 1% con decorrenza dal 1* gennaio 2014. Di conseguenza sono stati aggiornati i coefficienti relativi al diritto di usufrutto che si applicheranno agli atti pubblici, alle scritture private autenticate e non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni aperte e alle donazioni fatte a partire dall‘ 1.1.2014. ( D.M. Economia e Finanze 23.12.2013 su G.U. 303 del 28.12.2013). Viene quindi aggiornato il prospetto dei coefficienti allegati al Testo Unico dell`Imposta di Registro ‐ D.P.R. 131/1986). Il Decreto fissa inoltre in 100 volte il multiplo da utilizzare nella determinazione della base imponibile per la costituzione di rendite e pensioni.
Tratterò in altri post il diritto di Usufrutto e della Nuda Proprietà.

Contratti compravendita e locazione: chiarimenti allegazione APE.

Chiarimenti su A.P.E.
Arriva un chiarimento su contratti di compravendita o locazione di immobili e l'obbligo di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica, detto APE. Il ministro della Giustizia ha infatti risposto a un’interrogazione parlamentare ribadendo quanto stabilito nel d.l. Destinazione Italia, e cioè che non allegare l’APE ai contratti di compravendita e affitto non produce più nullità del contratto stesso, ma comporta una sanzione pecuniaria, che come sappiamo può arrivare a 18 mila euro. La confusione era sorta con l'accavallarsi del decreto Destinazione Italia e della Legge di Stabilità, che sul punto davano disposizioni tra loro contraddittorie: il primo revocava la sanzione dell'annullamento del contratto, la seconda sembrava invece reintrodurla. Il decreto Destinazione Italia (commi 7 e 8 dell’art.1), stabilisce che i contratti di compravendita e affitto non accompagnati dall’ APE non possono più essere dichiarati nulli, come era stato invece stabilito dal decreto 63/2013, il cosiddetto DL Ecobonus, e introduce invece un sistema di multe. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione - recita il testo - è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 3.000 a Euro 18.000; la sanzione è da Euro 1.000 a Euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà Altro aspetto da sottolineare: nel testo del decreto non sono menzionati i contratti di trasferimento degli immobili a titolo gratuito. Differentemente da quanto richiesto prima dell'entrata in vigore del decreto, in caso di donazione decade dunque l’obbligo di allegare l’APE al contratto.