Aumento delle unità collabenti: più ruderi rispetto al 2011.

Continuano ad aumentare le cosiddette “unità collabenti”, vale a dire immobili che a causa del loro notevole  livello di degrado, sono ridotti in ruderi.

Forse la colpa è da imputare all' IMU , in Italia si è verificato un aumento significativo di circa il 65% in più negli ultimi cinque anni.

I dati forniti dall’Agenzia delle Entrate sullo stato del patrimonio immobiliare italiano, ha segnalato l’impennata avuta dalle cosiddette  unità collabenti.

Nel 2015, il numero delle unità collabenti, edifici inquadrati nella categoria catastale F2, è cresciuto del 3,9% rispetto al 2014, ma il dato più significativo è quello che mette a confronto il periodo pre e post IMU: rispetto al 2011, gli immobili ridotti alla condizione di ruderi sono aumentati del 65%, essendo passati da 278.121 a 458.644 (+180.523).

Una parte di questi edifici collabenti vengono portati allo stato di ruderi per decisione dei singoli proprietari, che, non potendo più far fronte alle spese per il loro mantenimento e alla enorme tassazione patrimoniale introdotta dal 2012,  li privano delle caratteristiche che li rendono tali. Per la restante parte, sono di immobili che a queste condizioni di fatiscenza giungono da soli per mancanza di risorse economiche dei proprietari.

Progettare una scala.

La costruzione o ristrutturazione di una scala di accesso ai piani di un edificio, è soggetta all'applicazione di alcuni principi contenuti nelle seguenti norme:

- Legge 13 del 1989;

- Decreto Ministeriale 236 del 1989:

Le scale che costituiscono parte comune a servizio di più unità immobiliari, devono avere una larghezza non inferiore a ml. 1,20, i gradini devono avere una profondità minima di cm. 30.

Il rapporto tra il doppio dell'alzata e la pedata deve essere un valore compreso tra 62 e 64 (ad esempio pedata 32 cm.: valore 64 - 32 / 2 = Alzata 16 cm., per una scala più "confortevole").

Il parapetto (o mancorrente) deve avere un'altezza minima di ml. 1,00  e i profilati della ringhiera devono impedire l'attraversamento ad una sfera di diametro 10 cm.

Le rampe di scale che non costituiscono parte comune e NON sono di uso pubblico, devono avere una larghezza minima di cm. 80 ma, devono comunque essere rispettati il sopracitato rapporto tra alzata e pedata e l'altezza minima del parapetto.

Contrasto all'evasione : Circolare n. 16/E dell'Agenzia delle Entrate.

Il Fisco utilizzerà i social network per il contrasto all’evasione. Presunzioni messe all’angolo nelle verifiche. Rafforzamento dello scambio dati fiscali con le autorità estere. Verifiche transfer pricing solo se realmente rilevanti. Accertamenti immobiliari con i guanti e se necessario con accessi in loco. Infine tre mesi in meno di tempo agli uffici per chiudere la voluntary disclosure: ci sarà tempo fino al 30 settembre per l’istruttoria delle pratiche e poter così emettere gli avvisi di accertamento, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre 2016.

Sono queste alcune direttrici che emergono dalla circolare n. 16/E firmata del 28 aprile 2016 dell’Agenzia delle Entrate, sulle linee guida di prevenzione e contrasto all’evasione.

Impugnazione dei titoli abitativi.

Con la sentenza n. 1156/2016 il Consiglio di Stato ribadisce che “l’azione di annullamento, proposta innanzi al giudice amministrativo, è subordinata alla sussistenza di tre condizioni:

a) la titolarità di una posizione giuridica, in astratto configurabile come interesse legittimo, inteso come posizione qualificata – di tipo oppositivo o pretensivo – che distingue il soggetto dal quisque de populo in rapporto all’esercizio dell’azione amministrativa;

b) l’interesse ad agire, ovvero la concreta possibilità di perseguire un bene della vita, anche di natura morale o residuale, attraverso il processo, in corrispondenza ad una lesione diretta ed attuale dell’interesse protetto, a norma dell’art. 100 Cod. proc. civ.;

c) la legittimazione attiva o passiva di chi agisce o resiste in giudizio, in quanto titolare del rapporto controverso dal lato attivo o passivo”.

Durc irregolare? I lavori non si possono fare.

Il Ministero del Lavoro ha chiarito che se il Durc è irregolare non è possibile effettuare i lavori. Nello specifico, con l’Interpello n. 1/2016 del 21 marzo 2016, era stato chiesto di chiarire la nozione di “assenza del documento unico di regolarità contributiva” ed in particolare se la presenza di un Durc irregolare equivale all’assenza del documento stesso e se inoltre è ammissibile la sospensione dei lavori da parte dell’Amministrazione.

Il Ministero ha chiarito che con l’introduzione del Durc online (dm 30 gennaio 2015), non è possibile parlare di “Durc irregolare”: un’eventuale irregolarità contributiva, infatti, non consente affatto il rilascio del Durc (e quindi il Durc può solo essere “regolare”).

Successioni : nuovi codici tributo.

Per rendere omogenee a tutte le altre imposte e con lo scopo di semplificare i pagamenti, dal 1° aprile 2016, le imposte di successione, dovute per pratiche di successione,  possono essere pagate mediante il modello F24. E’ stato infatti esteso l’utilizzo del modello F24 al pagamento dell’imposta sulle successioni, dell’imposta ipotecaria, dell’imposta catastale, delle tasse ipotecarie, dell’imposta di bollo, dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e dei tributi speciali, nonché dei relativi accessori, degli interessi e delle sanzioni.

Fino al 31 dicembre 2016 potrà ancora essere utilizzato il modello F23 in alternativa al modello F24; dal 2017, invece, sarà possibile utilizzare solo il modello F24.

Ipoteca illegittima se superiore di un terzo del valore dell'immobile.

È abuso del diritto iscrivere l’ipoteca sui beni del debitore per un valore che supera di un terzo il credito. Lo ha stabilito la Cassazione [Cass. sent. n. 6533/2016 del 5.04.2016], cambiando così parere rispetto al passato.

In particolare, la sentenza stabilisce un principio del tutto nuovo per il nostro processo esecutivo: nel caso in cui il creditore iscriva un’ipoteca su un immobile del debitore e, successivamente, il credito alla base di tale iscrizione venga annullato dal giudice (perché illegittimo), il proprietario del bene ha diritto a un risarcimento del danno tutte le volte in cui l’ipoteca supera di un terzo il valore dell’immobile stesso.

Decadenza della DIA

Non si può più utilizzare la DIA se i lavori non sono iniziati entro un anno dalla sua concessione o non si è, nel frattempo, chiesto all’amministrazione un’apposita proroga. Con una recente sentenza il Tar Lombardia, sent. n. 201/16  ha accolto l’interpretazione più restrittiva e ammonisce i proprietari di immobili che intendono svolgere interventi: per ottenere una dilazione del termine è necessario presentare l’istanza al Comune in cui si rappresenti la forza maggiore che ha impedito l’inizio dei lavori in modo tempestivo; a sua volta l’ente locale deve emettere un provvedimento espresso con cui consenta la proroga degli interventi previsti dalla denuncia di inizio attività. Senza tale “trafila” non c’è modo di far resuscitare la DIA una volta che siano decorsi i 365 giorni.

I danni derivanti dagli appalti non sono imputabili al condominio.

Il condominio non è responsabile dei danni derivanti da appalti. Lo ha stabilito il Tribunale di Roma, sentenza 14000/2015, respingendo le domande risarcitorie avanzate dai comproprietari di un appartamento per i danni subiti a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal canale di gronda, in corrispondenza del sottotetto e delle pareti perimetrali esterne. Per risolvere i disagi lamentati dai proprietari, l’assemblea condominiale aveva deliberato il conferimento di lavori ad un’impresa che, tuttavia, non aveva lavorato a regola d’arte, mancando di sostituire la gronda e di intervenire più incisivamente per rimuovere la fonte delle infiltrazioni. Ciò nonostante, per gli ingenti danni subiti a causa della non corretta e incompleta esecuzione dei lavori i condomini non possono pretendere che ne risponda il condominio, in quanto la legittimazione passiva dell’azione deve attribuirsi in concreto in capo all’impresa appaltatrice, o al direttore dei lavori che abbia certificato, contrariamente alle evidenze, la regolare conclusione dei lavori, quale controparte del rapporto negoziale. La Cassazione ha evidenziato che, per quanto riguarda il contratto d’appalto, la corresponsabilità del committente può configurarsi solo in caso di specifica violazione di regole di condotta sanzionabile ex art. 2043 c.c. e, in particolare, per culpa in eligendo per essere stata affidata l’opera a impresa inidonea ovvero nel caso in cui l’appaltatore sia stato mero esecutore di ordini.

CASSAZIONE - aree vincolate a parcheggio, chiarimenti sul calcolo della superficie.

La Corte di Cassazione ha sancito  che il vincolo di destinazione è inderogabile e opera, in favore della indifferenziata comunità dei condomini, tanto che, se per l'attuazione di esso è necessario identificare la superficie da assoggettare all'uso normativamente previsto, secondo le misure ("non inferiore ad un metro quadrato per ogni metro cubo di costruzione") dalla stessa norma stabilite, il condominio, in assenza di relativa previsione o nell'atto di concessione, o nel regolamento condominiale, o negli atti d' acquisto dei singoli appartamenti, deve chiedere al giudice tale identificazione, e pertanto non può', con delibera, costituire il vincolo pubblicistico di destinazione predetta, scegliendo l'ubicazione degli appositi spazi su più ampia area del costruttore-venditore.

La Cassazione rammenta inoltre che la legge urbanistica - art. 41 sexies Legge 1150/42 - conteneva all'epoca la previsione in base alla quale "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti (successivamente ex art. 2 1. n. 122 del 1989: dieci) metri cubi di costruzione".

La Corte di legittimità precisa che la nozione di costruzione, che è diversa da quella di volume o volumetria, suscettibile di margini di opinabilità, implica in defettibilmente il riferimento anche ai muri esterni, giacché non può concepirsi costruzione senza i muri perimetrali che la delimitano.

Festa della Donna

Acquisto immobili all'asta - cambia l'imposta di registro

La nuova norma, contenuta nel “Decreto Salva Banche”, prevede l’ abolizione dell’imposta di registro per tutti i casi in cui l’acquisto dell’immobile avvenga tramite una procedura esecutiva giudiziaria: la tassazione, infatti, passa dal 9% all’importo fisso di 200 euro. Così, su una casa del valore di 500mila euro, l’imposizione passa da 45mila euro a 200 euro. Chi vorrà acquistare, quindi, tramite l’asta avrà subito un enorme beneficio di carattere fiscale che, certo, servirà a incentivare la partecipazione alla procedura senza dover attendere troppi ribassi.   Unica condizione al godimento del beneficio: l’immobile deve essere rivenduto entro due anni. Il che connoterebbe la misura di una valenza ancor di più speculativa: il bonus, infatti, non andrebbe a chi partecipa all’asta per destinare il bene a propria abitazione, bensì a chi sfrutta l’opportunità della procedura giudiziaria al fine di trarre un ulteriore beneficio dal successivo atto di vendita. Il tutto ovviamente a svantaggio del debitore pignorato, il quale avrà ben poco tempo, dall’inizio dell’esecuzione forzata, per godersi ancora la propria casa prima di doverla lasciare al miglior offerente. L’agevolazione spetta per i beni acquistati entro il 31 dicembre 2016, salvo successive proroghe, e riguarderà anche gli acquisti fatti da persone fisiche.

Legge di Stabilità 2016: Acquisti prima casa - chiarimenti del notariato.

Le nuove norme previste dalla Legge di Stabilità 2016 hanno modificato le condizioni della contrattazione immobiliare.

Il recente studio del Consiglio Nazionale del Notariato fornisce chiarimenti sul come usufruire delle agevolazioni per la prima casa anche per il contribuente che abbia già acquistato un’abitazione con agevolazioni, ma che l’abbia alienata successivamente al nuovo acquisto, purché entro un anno. Dallo Studio n. 5-2016/T (approvato dall’Area Scientifica – Studi Tributari) emerge che: "Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016) modifica la disciplina dei trasferimenti della ‘prima casa’ di abitazione incidendo, sotto il profilo temporale, su una delle condizioni di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986, al fine di adeguare la suddetta disciplina alle attuali esigenze e difficoltà della contrattazione immobiliare. Infatti, la nuova norma consente che la condizione relativa alla non pre-possidenza di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni di cui alla lett. c) della Nota II-bis cit. si possa verificare anche successivamente al trasferimento agevolato, considerando egualmente meritevole del trattamento di favore, rispetto ad un nuovo acquisto, il contribuente che abbia già acquistato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni indicate nella lettera c) e l’alieni successivamente al suddetto nuovo acquisto, purché entro un anno."

Tale novità viene spiegata positivamente in quanto “rende più elastica la fruizione dell’agevolazione in parola senza determinare variazioni nel numero dei soggetti beneficiari”, poiché tiene evidentemente conto delle attuali esigenze del mercato immobiliare e dei conseguenti tempi e modi della contrattazione, considerato che spesso il contribuente, intenzionato ad alienare la propria “prima casa” per acquistarne un’altra, può trovarsi nella difficoltà di riuscire a concludere la vendita prima del nuovo acquisto.

Catasto : via gli imbullonati dalla rendita.

IMBULLONATI: Chiarimento dell'Agenzia delle Entrate. 

Dal 1° gennaio 2016, nel processo estimativo, per esempio, di industrie, centrali o stazioni elettriche, non saranno più inclusi le turbine, gli aerogeneratori, i grandi trasformatori, gli altoforni, così come tutti gli impianti che costituiscono le linee produttive presenti nell’unità immobiliare, indipendentemente dalle loro tipologia, rilevanza dimensionale o modalità di connessione. Del pari, sono esclusi dalla stima i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati sui tetti e nelle pareti della struttura che non possono essere smontati senza rendere inutilizzabile la copertura o la parete cui sono connessi.

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la circolare 2/E del 1° febbraio 2016. La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto novità in tema di determinazione della rendita catastale dei fabbricati di categoria D ed E, ovvero le unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare: escono dal calcolo della rendita catastale i macchinari, i congegni, le attrezzature ed altri impianti funzionali ad uno specifico processo produttivo, ovvero i cosiddetti “imbullonati”. Per le unità già censite è possibile presentare atti di aggiornamento, non connessi alla realizzazione di interventi edilizi sul bene, solo per rideterminare la rendita catastale, escludendo dalla stessa eventuali componenti impiantistiche che, secondo i nuovi criteri, non sono più oggetto di stima diretta.

Quindi per gli immobili a destinazione speciale e particolare, la stima diretta si effettuerà tenendo conto del suolo, delle costruzioni e degli elementi strutturalmente connessi (come impianti elettrici e di areazione, ma anche ascensori, montacarichi, scale mobili), senza più considerare i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali al processo produttivo, che non conferiscono all’immobile un’utilità apprezzabile anche in caso di modifica dell’attività al suo interno. Sarà inoltre possibile presentare atti di aggiornamento catastale per escludere eventuali componenti impiantistiche che, secondo i nuovi criteri, non fanno più parte della stima diretta. Se la dichiarazione di variazione viene presentata correttamente in catasto entro il 15 giugno 2016, la nuova rendita catastale avrà valore fiscale fin dal 1° gennaio 2016.

Il vicino di casa può chiedere la demolizione dell'opera abusiva.

Se il vicino commette un abuso edilizio e l’amministrazione, dopo aver intimato la demolizione dell’opera, di fatto non verifica l’effettivo adempimento della condanna, anche se i vicini di casa saranno costretti a convivere con un manufatto illecito che potrebbe danneggiare un loro diritto, l’ordine di demolizione non si prescrive mai.

Una recente sentenza del Tar Lazio ha stabilito che il cittadino leso dall’altrui manufatto abusivo, già interessato da un ordine di demolizione, ha il diritto di diffidare la pubblica amministrazione a completare il procedimento e a procedere alla materiale demolizione dell’opera abusiva.

La Pubblica Amministrazione  non può ignorare la richiesta del vicino di casa leso dalla costruzione irregolare, dovendo quantomeno rispondere all’istanza presentata in merito alla non ancora compiuta demolizione. 

Quanto alla posizione del vicino di casa, proprietario dell’area vicina a quella oggetto dell’abuso edilizio, egli è, in quanto tale, sempre titolare di un interesse qualificato al “mantenimento delle caratteristiche urbanistiche della zona” ha quindi diritto ad essere reso edotto delle ragioni del mancato esercizio della demolizione da parte delle autorità .

La pubblica amministrazione ha quindi l’obbligo di provvedere espressamente alla demolizione delle opere abusive, in rispetto del principio costituzionale di buona amministrazione e correttezza. 

In sostanza – riassumono i giudici – se un opera abusiva non viene demolita, il vicino di casa, “sulla cui sfera giuridica incide il mancato esercizio dei poteri ripristinatori e repressivi” dell’ente pubblico, può ben pretendere un provvedimento che spieghi le ragioni di tale mancato esercizio.

Legge di stabilità 2016 : alcune misure di interesse generale.

Misure ad impatto diretto: 

IMU sugli “imbullonati”: revisione della rendita catastale – Comma 21.

Dal 1° gennaio 2016 gli impianti e i macchinari sono esclusi dal computo della rendita: gli intestatari degli immobili devono quindi presentare atti di aggiornamento ai sensi del D.M. 19 aprile 1994, n. 701 (procedura DOCFA).

Proroga dei bonus fiscali 65% e 50% - Commi 41 e 43 bis.

Confermata la detrazione fiscale del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica e adeguamento sismico degli edifici; l’agevolazione è ammessa anche per l’installazione d’impianti domotici. Analogamente, la detrazione fiscale del 50% sugli interventi di ristrutturazione edilizia: il tetto massimo di spesa è 96.000 euro ad immobile, 10 le rate annuali per il rimborso.

Riqualificazione energetica dei condomini: cessione facoltativa del credito d’imposta – Comma 41.

In presenza di interventi su parti comuni realizzati nel 2016, i condòmini potranno optare per la cessione del credito ai fornitori che hanno eseguito i lavori, in luogo della detrazione.

Ristrutturazione edilizia degli alberghi: credito d’imposta anche per l’ampliamento – Comma 173 bis.

Il credito d’imposta del 30% sarà riconosciuto anche nel caso di un aumento della cubatura complessiva, entro i limiti fissati dal Piano Casa.

Investimenti in beni strumentali: ampliata la quota d’ammortamento – Comma 46.

Il primo anno, imprese e professionisti che acquistano beni strumentali nuovi potranno portare in ammortamento un valore maggiorato del 40%. Nell’agevolazione sono inclusi mobili, computer, macchine da cantiere e auto aziendali, esclusi immobili e software applicativi.

Regioni del Sud: credito d’imposta per l'acquisto di beni strumentali – Commi 98-108.

Alle piccole e grandi imprese di Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia, Molise e Abruzzo sarà riconosciuto un credito d’imposta fino al 20% per l’acquisto di beni strumentali nuovi.

Misure ad impatto indiretto:

Abolite TASI prima casa e IMU terreni agricoli – Commi 7 - 24.

Rimane in vigore l’IMU sulle prime case accatastate nelle categorie A/1, A/8, A/9.

Acquisto prima casa: imposta di registro agevolata – Comma 30.

Imposta al 2% per l'acquisto “prima casa” anche per chi possiede già un immobile, ma lo vende entro un anno dalla data del rogito.

Eco-casa: bonus per chi acquista dal costruttore – Comma 30 bis.

L’acquirente che nel 2016 compra direttamente dall’impresa di costruzione una casa, nuova o ristrutturata, in classe energetica A o B, avrà diritto alla detrazione IRPEF del 50% sull’IVA pagata, rimborsabile in 10 anni.

Prossimamente  analizzeremo in dettaglio queste misure della nuova legge di stabilità 2016.