La superficie nelle visure catastali.

La superficie nelle visure catastali.

L’Agenzia delle Entrate ha reso visibile, per circa 58 milioni di unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, che risultano censite nel catasto urbano nelle categorie dei gruppi "A", "B" e "C" e dotate di planimetria, le visure catastali  migliorate dal dato sulla superficie, oltre agli elementi identificativi e di classamento già presenti.

Il dato relativo alla superficie catastale, che va ad abbinarsi a quelli già esistenti, da quelli  identificativi dell’immobile a quelli di classamento, come la zona censuaria, la categoria catastale, la consistenza, la rendita, finora visibile solo per l' ufficio del catasto ( Agenzia del Territorio ), entra nei documenti a disposizione dei proprietari e dei professionisti del settore.

Questa operazione si presenta come un'attività di bonifica degli errori presenti in banca dati relativi all'immobile e di aggiornamento degli stessi, permettendo un allineamento ed integrazione con quanto già dichiarato.  Lo scopo ha un doppio aspetto, il primo di considerare la consistenza di un immobile con la sua superficie catastale e non più con il vano catastale, il secondo di applicare ed aggiornare le rendite secondo la superficie, soprattutto per quegli immobili che sono stati dichiarati con le vecchie procedure e mai aggiornati.

Qualora il dato della superficie catastale, riportato nella visura, non fosse corretto oppure vengano riscontrate incongruenze, vi è la possibilità di apportare direttamente la correzione o l'aggiornamento, recandosi nel sito FiscoOnline dall'area riservata, è richiesta la registrazione. Oppure presentando una domanda di correzione o per via telematica o presso gli uffici provinciali dell'Agenzia delle Entrate, per chi non ha ancora adottato l'invio telematico, tramite il proprio tecnico di fiducia. Prima di intraprendere qualsiasi azione che potrebbe compromettere l'esito se non provocare maggiori problemi, consiglio di affidarsi ad un tecnico professionista, esperto ed abilitato, come un geometra, che abbia le conoscenze necessarie per svolgere al meglio la procedura. Non è operazione semplice verificare che la superficie indicata corrisponda a quella reale, infatti,  l’individuazione richiede una approfondita conoscenza della materia catastale e buone capacità di diagnosi delle cause e delle incongruenze. Il calcolo, che svolge il professionista geometra con la procedura prevista, è in grado di determinare le differenze in maniera esatta.

Per il calcolo delle imposte (Tasi e Imu) è utilizzato il parametro della rendita catastale, calcolata con la opportuna procedura prevista dall' Agenzia delle Entrate mediante il software DocFa,  in base al numero vani dell’immobile, alla tariffa d’estimo ed alla zona censuaria in cui sorge l’immobile. Queste modalità di calcolo hanno generato, negli anni, molte disuguaglianze a causa delle quali, gli accatastamenti hanno dato risultati diversi. Ad esempio vecchi immobili di pregio, ubicati nei centri della città e accatastati in passato, risultano con rendita inferiore ad immobili in periferia accatastati di recente.

Utilizzare la superficie catastale può rappresentare un passo avanti per eliminare le disparità, in attesa della nuova riforma del catasto.

Al momento il metro quadrato catastale, non è parametro fiscale, la base imponibile di Imu, Tasi e imposta di registro sui trasferimenti immobiliari, non cambia nella metodologia di calcolo.

Esso è  tuttavia importante per avere una misura degli immobili con standard uguali per tutti.

Rimangano per ora esclusi dall’operazione di visibilità del dato superficie, gli immobili che presentano superfici ritenute "incoerenti" e tutti quegli immobili, circa il 5% delle unità immobiliari urbane, che non sono corredati dalla planimetria catastale.

Per questi immobili sarà comunque possibile presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale, come spiegato in precedenza.